Vender una vivienda heredada: pasos e impuestos

Vender una vivienda heredada es uno de los procesos jurídicos y económicos más comunes en España, pero también uno de los que genera mayor confusión y disputas familiares. A menudo, los herederos creen que el piso o la casa pasa a ser de su propiedad de forma automática tras el fallecimiento del familiar, ignorando que existe un estricto itinerario legal y fiscal que debe completarse antes de poder colgar el cartel de "Se vende". No realizar correctamente estos pasos o ignorar los plazos fiscales puede derivar en gravosas sanciones de la Agencia Tributaria o en la imposibilidad de inscribir la venta en el Registro de la Propiedad. En esta guía detallada, redactada por el equipo de juristas de AbogadoAI, te explicamos paso a paso, con rigor normativo y de forma sencilla, todo lo que necesitas saber para vender un inmueble heredado con total seguridad jurídica.

El marco legal: ¿Quién y cómo se puede vender?

La transmisión de bienes por causa de muerte está regulada con carácter estatal en el Código Civil (Libro III, Título III), aunque en España conviven diversos derechos forales (como los de Cataluña, Aragón, País Vasco, Navarra, Galicia o Baleares) que introducen especialidades muy importantes en materia de sucesiones.

De acuerdo con el artículo 657 del Código Civil, los derechos a la sucesión de una persona se transmiten desde el momento de su muerte. Sin embargo, para que los herederos puedan disponer de los bienes concretos (como una vivienda) y venderlos, deben realizar previamente la aceptación y partición de la herencia.

La herencia yacente y la comunidad hereditaria

Desde el fallecimiento del causante hasta que se acepta la herencia, los bienes forman la llamada "herencia yacente", la cual carece de personalidad jurídica pero tiene capacidad para ser titular de derechos y obligaciones. Durante esta fase, no se puede vender la vivienda.

Una vez aceptada la herencia por varios herederos, se genera una "comunidad hereditaria". Ningún heredero puede vender una parte concreta de la vivienda (por ejemplo, "yo vendo el salón") sin el consentimiento de los demás. El artículo 397 del Código Civil establece que ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, lo que incluye su venta. Por tanto, para vender la vivienda a un tercero se requiere la unanimidad de todos los coherederos.

Paso a paso para vender una vivienda heredada

Para que la venta de un inmueble adquirido por herencia sea plenamente válida y pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad, es obligatorio seguir este itinerario cronológico:

1. Obtención de los documentos de defunción y últimas voluntades

El primer paso es puramente administrativo. Deben transcurrir 15 días hábiles desde el fallecimiento para poder solicitar:

• Certificado de Defunción: Se solicita en el Registro Civil de la localidad donde ocurrió el fallecimiento.
• Certificado de Actos de Última Voluntad: Este documento acredita si el fallecido otorgó testamento y ante qué notario. Se solicita al Ministerio de Justicia.
• Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento: Para saber si el causante tenía algún seguro de vida.

2. Obtención de la copia autorizada del testamento o declaración de herederos

• Si hay testamento: Se debe acudir al notario correspondiente y solicitar una copia autorizada del mismo.
• *Si no hay testamento (sucesión intestada o ab intestato): Es necesario instar un acta de notoriedad de declaración de herederos ab intestato* ante notario (según el artículo 55 de la Ley del Notariado), para que se determine legalmente quiénes son los herederos según el orden sucesorio que establece el Código Civil (hijos, padres, cónyuge, etc.).

3. Inventario y partición de la herencia (Escritura de Adjudicación)

Se debe realizar un inventario de los bienes del fallecido (bienes inmuebles, saldos bancarios, vehículos, deudas) y proceder a su valoración. Posteriormente, se redacta y firma la Escritura de Aceptación y Adjudicación de Herencia ante notario. En este acto, los herederos aceptan formalmente los bienes y se adjudican la propiedad del inmueble (ya sea en proindiviso o a favor de uno de ellos tras realizar las compensaciones económicas oportunas).

4. Liquidación y pago de los impuestos correspondientes

No se puede inscribir la vivienda a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad sin acreditar previamente el pago (o la exención) de los impuestos asociados a la herencia. (Ver sección de impuestos más abajo).

5. Inscripción en el Registro de la Propiedad

Una vez liquidados los impuestos, se presenta la escritura de adjudicación de herencia en el Registro de la Propiedad donde radique el inmueble. Este paso es fundamental: un comprador o una entidad bancaria que vaya a conceder una hipoteca jamás adquirirá una vivienda si el vendedor no figura como propietario registral.

6. La firma de la escritura de compraventa

Una vez que el inmueble está inscrito a nombre de los herederos, estos ya pueden proceder a la venta del mismo ante notario mediante la firma de la escritura pública de compraventa y la posterior entrega de llaves.

Los impuestos al heredar y al vender: El doble peaje fiscal

Vender una vivienda heredada implica hacer frente a dos momentos fiscales diferenciados: el momento de heredar y el momento de vender.

``` [ Fallecimiento ] │ ▼ (Plazo: 6 meses) [ 1. Impuesto sobre Sucesiones (ISD) ] ──► [ 2. Plusvalía Municipal (IIVTNU) ] │ ▼ (Inscripción en el Registro y posterior Venta) [ 3. IRPF (Ganancia Patrimonial) ] ──────► [ 4. Plusvalía Municipal por la venta ] ```

Fase 1: Impuestos por HEREDAR el inmueble

Para poder poner la vivienda a tu nombre, debes liquidar dos tributos en el plazo de 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable por otros 6 meses si se solicita dentro de los primeros 5 meses):

#### A) Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) Es un impuesto estatal cedido a las Comunidades Autónomas. La cuantía a pagar depende de:

• El valor del inmueble (actualmente se utiliza el Valor de Referencia de Catastro como base imponible mínima).
• El grado de parentesco con el fallecido (los grupos I y II —hijos, cónyuges— disfrutan de importantísimas bonificaciones de entre el 95% y el 99% en comunidades como Madrid, Andalucía, Comunidad Valenciana o Galicia).
• El patrimonio preexistente del heredero.

#### B) Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana - IIVTNU) Grava el incremento de valor del suelo urbano donde se ubica la vivienda desde que el fallecido la adquirió hasta su muerte. Se paga al Ayuntamiento donde se sitúa el inmueble.

Fase 2: Impuestos por VENDER el inmueble heredado

Una vez que la vivienda es tuya y decides venderla a un tercero, debes tributar de nuevo:

#### A) Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) La venta de un inmueble genera una ganancia o pérdida patrimonial que debe declararse en la base imponible del ahorro del IRPF del ejercicio fiscal en el que se realice la venta.

La ganancia patrimonial se calcula restando el Valor de Transmisión y el Valor de Adquisición:

• Valor de Adquisición: Es el valor que se declaró en la escritura de herencia (que debe ser al menos el Valor de Referencia de Catastro), más los gastos e impuestos pagados para heredar (notaría, registro, gestoría, Impuesto de Sucesiones y Plusvalía Municipal de la herencia).
• Valor de Transmisión: Es el precio real de venta, menos los gastos inherentes a la transmisión (comisión de la inmobiliaria, plusvalía municipal de la venta, etc.).

Los tipos impositivos aplicables a la ganancia patrimonial en el IRPF para el año 2024 son progresivos:

• Hasta 6.000 €: 19%
• Entre 6.000 € y 50.000 €: 21%
• Entre 50.000 € y 200.000 €: 23%
• Entre 200.000 € y 300.000 €: 27%
• Más de 300.000 €: 28%

> Exenciones en el IRPF: > Si el vendedor es mayor de 65 años y la vivienda vendida era su vivienda habitual, la ganancia patrimonial está 100% exenta de tributar en el IRPF. > Si el vendedor es menor de 65 años pero reinvierte el dinero obtenido en la compra de otra vivienda habitual en un plazo máximo de 2 años, también puede acogerse a la exención por reinversión.

#### B) Plusvalía Municipal por la venta Se vuelve a pagar este impuesto municipal, pero esta vez por el periodo transcurrido entre la fecha de fallecimiento del causante (cuando el heredero adquirió el piso) y la fecha de la venta al nuevo comprador. Si se vende la vivienda por un precio inferior al valor por el que se heredó (pérdida patrimonial real), según la jurisprudencia del Tribunal Constitucional, no se devenga este impuesto.

Ejemplos prácticos de tributación

Para comprender el impacto de estos impuestos, analizaremos dos escenarios habituales:

Ejemplo 1: Venta con ganancia patrimonial (Caso de Carlos)

Carlos hereda un piso en Madrid tras el fallecimiento de su padre.

• Valor de adquisición en la herencia: El piso se valora en la escritura de herencia en 150.000 € (coincidente con el Valor de Referencia de Catastro). Carlos paga 3.000 € en concepto de gastos de notaría, registro y plusvalía municipal de la herencia (el Impuesto de Sucesiones está bonificado al 99% en Madrid para hijos). Su valor de adquisición real es de 153.000 € (150.000 + 3.000).
• Venta del inmueble: Dos años después, Carlos vende el piso por 190.000 €. Los gastos de la agencia inmobiliaria ascienden a 5.000 €. Su valor de transmisión real es de 185.000 € (190.000 - 5.000).
• Cálculo de la ganancia patrimonial: 185.000 € (transmisión) - 153.000 € (adquisición) = 32.000 € de ganancia.
• Impuestos a pagar en el IRPF:
• Primeros 6.000 € al 19%: 1.140 €
• Restantes 26.000 € al 21%: 5.460 €
• Total a pagar en su declaración de la renta: 6.600 €.

Ejemplo 2: Venta rápida sin ganancia patrimonial (Caso de Sofía)

Sofía hereda un apartamento en Alicante.

• Valor de adquisición en la herencia: Se escritura por un valor de 120.000 €. Los gastos asociados a la herencia suman 4.000 €. Valor de adquisición: 124.000 €.
• Venta del inmueble: Sofía decide vender el apartamento de inmediato para evitar gastos de mantenimiento. Lo vende a los 4 meses por 120.000 €. Los gastos de venta son de 3.000 €. Valor de transmisión: 117.000 €.
• Cálculo de la ganancia patrimonial: 117.000 € - 124.000 € = -7.000 € (pérdida patrimonial).
• Resultado fiscal: Sofía no pagará IRPF por esta venta. Además, podrá compensar esta pérdida patrimonial de 7.000 € con otras ganancias patrimoniales (por ejemplo, venta de acciones) en el mismo ejercicio o en los 4 años siguientes. Tampoco tendrá que pagar Plusvalía Municipal por la venta al demostrarse que ha existido una pérdida de valor real.

Errores que debes evitar

• Vender sin haber inscrito la vivienda en el Registro: Es jurídicamente imposible formalizar la venta de un inmueble ante notario si el vendedor no figura como titular registral vigente. No intentes ahorrarte los costes de la escritura de herencia y del Registro de la Propiedad.
• Declarar un valor de herencia excesivamente bajo: Para pagar menos Impuesto sobre Sucesiones, algunos herederos declaran el valor mínimo del inmueble. Sin embargo, si planean venderlo pronto, esto provocará una ganancia patrimonial muy elevada en el IRPF, donde los tipos impositivos (hasta el 28%) suelen ser muy superiores a los del Impuesto de Sucesiones (especialmente si este último está bonificado en su comunidad autónoma).
• Incumplir el plazo de los 6 meses para los impuestos de la herencia: Las sanciones y recargos de la Agencia Tributaria y de los ayuntamientos por presentar fuera de plazo el Impuesto de Sucesiones y la Plusvalía Municipal pueden oscilar entre el 5% y el 15% de recargo ejecutivo, más intereses de demora.
• Omitir el acuerdo unánime de los coherederos: Poner a la venta la vivienda de manera unilateral por parte de uno de los herederos sin contar con la firma y aprobación del resto puede acarrear demandas judiciales por nulidad de contrato y reclamaciones por daños y perjuicios.

Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Se puede vender una vivienda heredada sin registrar?

No. Aunque civilmente eres el propietario desde la aceptación de la herencia, el artículo 20 de la Ley Hipotecaria consagra el principio de tracto sucesivo. Esto significa que para inscribir la transmisión de un derecho (la venta), debe constar previamente inscrito el derecho de la persona que lo otorga (el heredero). Ningún notario autorizará la escritura de compraventa ni ningún banco concederá una hipoteca al comprador sin este requisito.

¿Qué pasa si un heredero no quiere vender la casa?

Nadie está obligado a permanecer en la indivisión (según el artículo 400 del Código Civil). Si un coheredero se niega a vender, los demás no pueden obligarle a firmar la venta, pero sí pueden iniciar un procedimiento judicial de división de cosa común. El juez ordenará la subasta pública del inmueble para repartir el dinero obtenido, lo cual suele ser la peor opción económica para todos debido a la depreciación del valor del piso en subasta. Otra alternativa es que el heredero que sí quiere conservar la vivienda compre su parte a los demás (retracto de coherederos).

¿Existe algún límite temporal para vender tras heredar?

Anteriormente existía el famoso artículo 28 de la Ley Hipotecaria, que limitaba la protección del tercer adquirente durante los dos años siguientes a la muerte del causante si no había herederos forzosos (por si aparecía un hijo secreto o un testamento posterior). Sin embargo, este artículo fue derogado el 3 de septiembre de 2021. Actualmente, se puede vender la vivienda heredada inmediatamente después de inscribirla en el Registro de la Propiedad, sin tener que esperar ningún plazo legal de limitación.

¿Qué impuestos paga un heredero no residente en España al vender?

Si el heredero reside fuera de España (sea español o extranjero), la venta del inmueble tributa por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). El tipo impositivo aplicable a la ganancia patrimonial es del 19% si reside en la Unión Europea, Islandia o Noruega, y del 24% para residentes del resto del mundo. Además, el comprador tiene la obligación legal de retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en la Hacienda española en concepto de pago a cuenta del impuesto del vendedor no residente.

En resumen

• Unanimidad obligatoria: Para vender la vivienda heredada es indispensable contar con el consentimiento y la firma de todos los coherederos declarados.
• Inscripción registral previa: Antes de vender a un tercero, los herederos deben aceptar la herencia ante notario e inscribir el inmueble a su nombre en el Registro de la Propiedad.
• Plazo fiscal crítico: Dispones de un plazo máximo de 6 meses desde el fallecimiento para liquidar el Impuesto de Sucesiones y la Plusvalía Municipal de la herencia para evitar sanciones.
• Doble tributación: Recuerda que pagarás impuestos por heredar (ISD y Plusvalía) y, posteriormente, por vender (IRPF sobre la ganancia patrimonial y una nueva Plusvalía Municipal).
• Estrategia de valoración: Ajustar correctamente el valor del inmueble en la escritura de herencia (respetando el Valor de Referencia de Catastro) es clave para reducir el impacto fiscal del IRPF en la posterior venta.

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