Pisos turísticos: ¿puede prohibirlos la comunidad?

El auge de las viviendas de uso turístico (VUT) ha transformado por completo el mercado inmobiliario y la convivencia en las comunidades de propietarios en España. Lo que comenzó como una alternativa de economía colaborativa se ha convertido, en muchos casos, en una fuente constante de conflictos vecinales debido al trasiego de maletas, ruidos a deshoras y el uso intensivo de las zonas comunes. Si eres propietario y te preguntas si tu comunidad de vecinos puede prohibir legalmente la implantación de nuevos pisos turísticos en el edificio, o si eres un inversor que teme ver restringida su actividad, en este artículo de referencia de AbogadoAI analizamos a fondo el marco legal español, los pasos necesarios para adoptar esta decisión y los límites que impone la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

El marco legal: ¿Qué dice la ley sobre la prohibición de pisos turísticos?

La regulación de los pisos turísticos en España es un complejo puzle en el que intervienen normativas autonómicas (competentes en materia de turismo), ordenanzas municipales (urbanismo) y la legislación estatal que regula la propiedad y los arrendamientos. Para entender si una comunidad de propietarios puede prohibir esta actividad, debemos acudir principalmente a dos textos legales: la Ley sobre Propiedad Horizontal (LPH) y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

La Ley sobre Propiedad Horizontal y el artículo 17.12

El punto de inflexión en esta materia se produjo con la reforma de la Ley sobre Propiedad Horizontal introducida por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Esta reforma introdujo el artículo 17.12 de la LPH, que flexibilizó las mayorías necesarias para limitar o condicionar la actividad del alquiler vacacional.

Antes de esta reforma, cualquier modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal que supusiera prohibir una actividad requería la unanimidad de todos los propietarios. Tras la reforma, el artículo 17.12 establece que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad de alquiler turístico requerirá el voto favorable de las tres quintas partes (3/5) del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes (3/5) de las cuotas de participación.

¿Limitar o condicionar equivale a prohibir? El Tribunal Supremo aclara el debate

Durante años existió una intensa batalla judicial sobre si el término "limitar o condicionar" que emplea la LPH facultaba realmente a las comunidades para "prohibir" por completo la apertura de nuevos pisos turísticos.

Esta controversia ha quedado definitivamente zanjada por el Tribunal Supremo en sus recientes sentencias de finales de 2024. El Alto Tribunal ha dictaminado que sí, las comunidades de propietarios pueden prohibir la actividad de alquiler turístico en el edificio mediante el voto de las tres quintas partes (60%) de los propietarios. El Supremo interpreta que la prohibición es una limitación intrínseca de la actividad y que exigir la unanimidad vaciaría de contenido la reforma legal de 2019, cuyo espíritu era facilitar que las comunidades pudieran proteger la convivencia vecinal.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley por el Derecho a la Vivienda

Es fundamental no confundir el alquiler turístico con el arrendamiento de temporada o el de vivienda habitual regulados por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). El artículo 5.e) de la LAU excluye expresamente de su ámbito de aplicación la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico derivado de su normativa sectorial turística.

Por su parte, la reciente Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, aunque introduce importantes limitaciones al precio del alquiler residencial y define las zonas de mercado residencial tensionado, no modifica la capacidad de las comunidades de propietarios para vetar los pisos turísticos bajo la LPH, si bien el contexto político y social actual tiende a favorecer la restricción de estas licencias turísticas para proteger el acceso a la vivienda permanente.

El recargo en los gastos de comunidad: Una alternativa a la prohibición

El mismo artículo 17.12 de la LPH otorga otra herramienta muy potente a las comunidades de propietarios que no desean prohibir radicalmente la actividad, pero sí quieren compensar el desgaste que los turistas causan en los elementos comunes (ascensor, portal, piscina, etc.).

La comunidad puede acordar, por la misma mayoría de tres quintas partes (3/5) de propietarios y cuotas, establecer una cuota especial de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad. La ley establece un límite cuantitativo estricto: este incremento no podrá ser superior al 20% de la cuota ordinaria que le correspondería a esa vivienda. Cabe destacar que estos acuerdos no tienen efectos retroactivos; es decir, no afectarán a los propietarios que ya contasen con una licencia turística legal y activa antes de la adopción del acuerdo.

Trámites prácticos paso a paso para prohibir los pisos turísticos en tu comunidad

Si en tu edificio queréis vetar la implantación de nuevos apartamentos turísticos, no basta con una simple charla de pasillo. Se debe seguir un procedimiento legal estricto para que el acuerdo sea plenamente válido y vinculante frente a terceros (futuros compradores de pisos en el edificio).

A continuación, detallamos los pasos que debéis seguir:

1. Inclusión en el Orden del Día: El Presidente de la comunidad o los propietarios que representen al menos el 25% de las cuotas de participación deben solicitar formalmente la convocatoria de una Junta General (ordinaria o extraordinaria), incluyendo de forma clara en el orden del día la propuesta de prohibición del uso de las viviendas del edificio como pisos turísticos, así como la modificación de los Estatutos de la comunidad.
2. Celebración de la Junta y Votación: Se debate el punto en la Junta. Para que el acuerdo prospere, se requiere el voto favorable de las tres quintas partes (3/5) de la totalidad de los propietarios y de las cuotas de participación.
3. Cómputo del voto de los ausentes: Si en la Junta no se alcanza físicamente el quórum de las tres quintas partes, se aplica la regla del voto presunto del ausente. Se debe notificar el acta a todos los propietarios que no asistieron. Estos disponen de un plazo de 30 días naturales para manifestar su discrepancia. Si no contestan en ese plazo, su voto se computa como favorable al acuerdo adoptado en la Junta.
4. Redacción del Acta: El Secretario de la comunidad redactará el acta reflejando con exactitud el resultado de la votación, detallando los coeficientes de participación y los nombres de los propietarios que han votado a favor, en contra o se han abstenido.
5. Elevación a público ante Notario: Una vez aprobado definitivamente el acuerdo (transcurrido el plazo de los ausentes), el Presidente o el administrador de fincas debidamente facultado debe acudir a un Notario para elevar a escritura pública el acuerdo de modificación de los Estatutos de la comunidad.
6. Inscripción en el Registro de la Propiedad: Este es el paso más crucial. Para que la prohibición afecte a futuros adquirentes de los pisos (personas que compren un piso en el edificio con la intención de destinarlo a alquiler turístico), la modificación estatutaria debe inscribirse en el Registro de la Propiedad donde esté inscrita la finca matriz del edificio. Si no se inscribe, la prohibición solo obligará a los propietarios actuales que votaron o consintieron, pero no a un tercero de buena fe que compre un piso posteriormente.

Ejemplos prácticos con cifras reales

Para comprender mejor cómo funcionan las mayorías y el recargo de gastos, analizamos dos escenarios habituales en las comunidades de propietarios en España.

Ejemplo 1: El cálculo de la mayoría de 3/5 en un edificio residencial

Imaginemos una comunidad de propietarios en Valencia compuesta por un edificio de 20 viviendas, donde todas tienen el mismo coeficiente de participación (5% cada una).

• Para aprobar la prohibición de nuevos pisos turísticos, se necesita el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios y de las cuotas.
• Las 3/5 partes de 20 propietarios equivalen exactamente a 12 propietarios.
• Las 3/5 partes de las cuotas (100%) equivalen al 60% de la participación.
• En la Junta General Extraordinaria asisten 10 propietarios presencialmente. Todos votan a favor (representan el 50% de las cuotas). No es suficiente en ese momento.
• Se envía el acta a los 10 propietarios ausentes. Si transcurridos 30 días naturales, al menos 2 de los ausentes no manifiestan su oposición, sus votos se suman a los favorables. Se alcanza así el mínimo de 12 propietarios y el 60% de cuotas, quedando el acuerdo válidamente aprobado.

Ejemplo 2: El recargo del 20% en los gastos de comunidad

Tomemos el caso de Carlos, propietario de un ático en Málaga que explota como vivienda turística con su correspondiente licencia. La comunidad de vecinos decide no prohibir los pisos turísticos, pero sí aplicar el recargo permitido por el artículo 17.12 de la LPH para compensar el uso de la piscina y las zonas ajardinadas por parte de los huéspedes.

• La cuota ordinaria de comunidad que paga Carlos es de 150 € al mes.
• La junta aprueba por mayoría de 3/5 aplicar el recargo máximo permitido por la ley, que es del 20%.
• El incremento mensual aplicable a la vivienda de Carlos será de:

$$\text{Recargo} = 150\ \text{€} \times 0,20 = 30\ \text{€}$$

• A partir de la firmeza del acuerdo, Carlos pasará a pagar una cuota mensual de 180 € (150 € de cuota ordinaria + 30 € de recargo turístico). La comunidad no podrá exigirle un importe superior bajo este concepto.

Errores que debes evitar

Al intentar limitar o prohibir los pisos turísticos en una comunidad, es muy fácil cometer fallos formales que pueden invalidar todo el proceso ante una impugnación judicial por parte de un propietario disconforme. Evita los siguientes errores:

• Creer que la prohibición es retroactiva: Si un vecino ya tiene su licencia turística concedida por la Comunidad Autónoma y está operando legalmente antes de que la comunidad apruebe la prohibición en los Estatutos, el acuerdo no le afectará. La ley no permite privar de un derecho adquirido previamente de forma legal, salvo que se demuestre que realiza actividades molestas o insalubres (artículo 7.2 LPH).
• No inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad: Si la comunidad aprueba la prohibición por mayoría de 3/5 pero se limita a guardarla en el libro de actas, la prohibición no será oponible a terceros. Si un nuevo comprador adquiere un piso en el edificio, podrá solicitar la licencia turística y operar legalmente porque la prohibición no constaba en el Registro de la Propiedad al adquirir la vivienda.
• Adoptar el acuerdo por mayoría simple: Pensar que, al tratarse de un asunto de convivencia ordinaria, basta con la mayoría de los asistentes a la Junta (mayoría simple). La ley es taxativa: se requiere una mayoría cualificada de 3/5 del total del censo de propietarios y coeficientes.
• Intentar aplicar un recargo superior al 20%: Aprobar un recargo del 30% o del 50% en los gastos de comunidad para "asfixiar" económicamente al propietario del piso turístico. Cualquier recargo que supere el límite legal del 20% establecido en el artículo 17.12 de la LPH es nulo de pleno derecho y fácilmente impugnable ante los tribunales.

Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Qué pasa si un vecino opera un piso turístico sin tener licencia de la Comunidad Autónoma?

Si un propietario alquila su vivienda a turistas sin la preceptiva licencia o declaración responsable de la administración autonómica competente, está cometiendo una infracción administrativa grave. En este caso, la comunidad de propietarios, además de las acciones civiles que correspondan, puede denunciar la actividad ante la Inspección de Turismo de su Comunidad Autónoma o el Ayuntamiento, lo que suele acarrear sanciones económicas que en muchas regiones superan los 30.000 €.

¿Puede la comunidad prohibir el alquiler de habitaciones (coliving) con la misma mayoría?

No. El Tribunal Supremo y la doctrina mayoritaria entienden que el alquiler por habitaciones se rige, en defecto de pacto, por el Código Civil y no entra estrictamente dentro de la definición de vivienda de uso turístico (VUT) de las normativas autonómicas, salvo que la regulación específica de la Comunidad Autónoma equipare expresamente ambas modalidades. Para prohibir el alquiler de habitaciones, que no se considera actividad turística en sentido estricto, se seguiría requiriendo la unanimidad para modificar el título constitutivo.

Si los Estatutos de origen del edificio ya prohibían las "actividades comerciales", ¿se incluye el piso turístico?

Sí. El Tribunal Supremo ha dictaminado en varias sentencias que el alquiler turístico constituye una actividad económica y comercial. Por lo tanto, si los Estatutos fundacionales del edificio (redactados por la promotora al construir el inmueble) ya contenían una cláusula que prohibía expresamente destinar las viviendas a actividades comerciales, de negocio o profesionales, dicha prohibición ampara el veto a los pisos turísticos sin necesidad de realizar una nueva votación de 3/5.

¿Puede un propietario impugnar judicialmente el acuerdo de prohibición adoptado por la comunidad?

Sí. Cualquier propietario que haya salvado su voto en la Junta, que haya votado en contra o que haya estado ausente y manifestado su discrepancia en el plazo de 30 días, puede impugnar el acuerdo ante los tribunales civiles en el plazo de un año (al tratarse de un acuerdo contrario a los Estatutos, según el artículo 18 de la LPH). No obstante, si el acuerdo ha respetado escrupulosamente las mayorías de 3/5 y los trámites formales, las posibilidades de que la impugnación prospere son hoy en día muy bajas tras la jurisprudencia fijada por el Tribunal Supremo.

En resumen

• Capacidad de veto: Las comunidades de propietarios en España sí pueden prohibir la implantación de nuevos pisos turísticos en sus edificios.
• Mayoría necesaria: Se requiere el voto favorable de las tres quintas partes (3/5) del total de propietarios y cuotas de participación (un 60%).
• Recargo económico: La comunidad puede incrementar la cuota de gastos comunes del piso turístico hasta un máximo del 20% con la misma mayoría de 3/5.
• Sin retroactividad: Las prohibiciones y recargos aprobados no afectan a las viviendas que ya contaban con una licencia turística legal y en vigor antes del acuerdo.
• Registro obligatorio: Para que la prohibición de los pisos turísticos afecte a futuros compradores de viviendas en el edificio, es imprescindible inscribir el acuerdo de modificación de Estatutos en el Registro de la Propiedad.

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