Reparaciones en el alquiler: qué paga el casero y qué el inquilino

El reparto de los gastos por reparaciones y mantenimiento en una vivienda de alquiler es, sin duda, una de las mayores fuentes de conflicto entre propietarios e inquilinos en España. Cuando se estropea la caldera en pleno invierno, aparece una humedad en el salón o se rompe la persiana, la pregunta siempre es la misma: ¿quién debe asumir la factura? La legislación española establece un marco claro para delimitar las responsabilidades de cada parte, pero la práctica diaria exige conocer al detalle la ley para evitar abusos y resolver disputas de forma rápida. En este artículo analizaremos a fondo qué dice la normativa, cómo actuar paso a paso y cómo resolver los problemas más comunes en el arrendamiento de vivienda.

El marco legal: ¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil?

Para entender quién debe pagar cada reparación, debemos acudir a la norma que regula los alquileres de vivienda en España: la Ley 29/1994, de 29 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada en aspectos clave de gestión y gastos por la reciente Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. De forma supletoria, también se aplica el Código Civil.

La clave de todo este asunto se encuentra en dos conceptos jurídicos fundamentales recogidos en la LAU: las reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad de la vivienda y las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario.

1. Las reparaciones de conservación (Obligación del casero)

El artículo 21.1 de la LAU establece que el arrendador (casero) está obligado a realizar, sin derecho a elevar la renta por ello, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

El propietario solo queda exento de esta obligación en dos supuestos:

• Cuando el deterioro sea imputable al inquilino o a las personas que convivan con él, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil.
• En caso de destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador (por ejemplo, un incendio fortuito o una inundación catastrófica que declare la ruina del edificio).

2. Las pequeñas reparaciones por desgaste (Obligación del inquilino)

Por otro lado, el artículo 21.4 de la LAU estipula que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario (inquilino).

El gran reto jurídico y práctico es definir qué se considera una "pequeña reparación". La jurisprudencia de los tribunales españoles ha ido perfilando este concepto basándose en dos criterios principales:

• El criterio económico: Tradicionalmente, los tribunales consideran "pequeña reparación" aquella cuyo coste no supere un determinado porcentaje de la renta mensual (habitualmente se sitúa el límite en torno al 30% o 50% de la mensualidad, o un importe de entre 100 € y 150 €).
• El criterio del origen del daño: Si el desperfecto se debe a un mal uso o un accidente provocado por el inquilino, la reparación siempre correrá a su cargo, independientemente del importe. Si se debe al fin de la vida útil del aparato o instalación, corresponde al propietario.

¿Qué paga el casero? (Reparaciones de habitabilidad)

Como regla general, el propietario debe encargarse de mantener la estructura del edificio, las instalaciones básicas y la habitabilidad del inmueble. Esto incluye:

• Instalaciones de agua, luz y gas: Reparación o sustitución de tuberías, bajantes, cableado eléctrico, cuadro de luces y la caldera o termo de agua caliente.
• Problemas estructurales y humedades: Reparación de goteras, filtraciones, humedades por capilaridad o condensación estructural, y grietas en las paredes.
• Sustitución de electrodomésticos principales: Si la lavadora, el frigorífico o el horno dejan de funcionar debido a su antigüedad (fin de su vida útil) y no por un mal uso, el casero debe repararlos o sustituirlos.
• Elementos comunes: Derramas de la comunidad de propietarios que afecten a la estructura, fachadas, tejados, ascensor o portales.

¿Qué paga el inquilino? (Mantenimiento y desgaste)

El inquilino debe hacerse cargo de mantener la vivienda en el mismo estado en el que la recibió, asumiendo los costes de conservación diaria y los daños que cause de forma directa o indirecta:

• Pequeños consumibles y mantenimiento: Bombillas fundidas, cambio de filtros de la campana extractora o del aire acondicionado, sustitución de la alcachofa de la ducha o de la manguera del termo.
• Desgaste por uso diario: El engrase de cerraduras, el arreglo de una persiana que se ha atascado por el uso, la reparación de un grifo que gotea por el desgaste de la junta de goma (cuerito) o el vitrificado del parqué si se daña durante el contrato.
• Daños por negligencia o mal uso: Si el inquilino rompe un cristal de una ventana por un golpe, atasca las tuberías por verter comida o toallitas húmedas por el inodoro, o quema la encimera de la cocina con una sartén caliente, la reparación corre enteramente de su cuenta.

Ejemplos prácticos con cifras reales

Para entender mejor cómo se aplican estas reglas en el día a día, analicemos dos escenarios habituales:

Ejemplo 1: La avería de la caldera de calefacción

• Situación: María alquila un piso en Madrid por 900 € al mes. En pleno mes de diciembre, la caldera de gas natural deja de funcionar. El técnico del servicio oficial acude a la vivienda y determina que la bomba de agua de la caldera se ha quemado debido a la antigüedad del aparato (tiene 12 años de uso). El presupuesto de reparación es de 380 €.
• Resolución: Al tratarse de un elemento esencial para la habitabilidad (calefacción y agua caliente) y deberse al desgaste natural por el transcurso del tiempo (fin de la vida útil del componente), la reparación corre a cargo del casero. María no debe pagar nada. El casero debe abonar los 380 € de forma urgente.

Ejemplo 2: El grifo de la cocina y la cerradura

• Situación: Carlos vive de alquiler en un apartamento por 650 € al mes. El grifo monomando de la cocina empieza a gotear porque la junta interior se ha desgastado. Además, la llave de la puerta de entrada entra con dificultad porque el bombín está reseco. El coste de cambiar el cartucho del grifo y aplicar lubricante a la cerradura asciende a 85 €.
• Resolución: Se trata de operaciones de mantenimiento sencillo y de bajo coste (muy por debajo del 15% de la renta mensual de Carlos). Ambos desperfectos derivan del uso diario y ordinario de la vivienda. Carlos, como inquilino, debe asumir el coste de los 85 €.

Trámites prácticos: Paso a paso ante una avería

Cuando surge una avería en la vivienda alquilada, es fundamental actuar con orden y dejar constancia por escrito para evitar malentendidos o desprotección jurídica. Sigue estos pasos:

1. Detectar y documentar el daño: Toma fotografías o graba un vídeo del desperfecto inmediatamente.
2. Notificar al casero por escrito: Avisa al propietario lo antes posible. Utiliza canales que dejen constancia escrita (WhatsApp, correo electrónico o, en casos graves donde el casero no responda, un burofax). El artículo 21.3 de la LAU exige al inquilino comunicar la necesidad de las reparaciones en el plazo más breve posible.
3. Facilitar la entrada de técnicos: El inquilino está obligado a permitir la entrada del propietario o de los técnicos designados por este para verificar el estado de la vivienda y realizar las obras necesarias.
4. Casos de urgencia extrema: Si la avería es urgente (por ejemplo, una tubería rota que inunda la casa), el inquilino puede realizar la reparación de forma inmediata para evitar daños mayores, previa comunicación al casero, y exigir de inmediato el reembolso del importe abonado (respaldado por el artículo 21.3 de la LAU).
5. Conservar facturas y presupuestos: Guarda siempre las facturas oficiales con el desglose del IVA y el informe técnico donde se indique la causa de la avería.

Errores que debes evitar

Cometer errores durante el proceso de reclamación de una reparación puede debilitar tu posición legal. Evita siempre lo siguiente:

• Dejar de pagar el alquiler como medida de presión: Este es el error más grave que puede cometer un inquilino. Aunque el casero se niegue a reparar la caldera, el impago de la renta es causa automática de desahucio según la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Las reclamaciones de reparaciones deben ir por una vía legal independiente.
• Realizar obras de mejora sin consentimiento escrito: El inquilino no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin el consentimiento expreso y por escrito del arrendador. Si lo hace, el casero puede exigirle que devuelva la vivienda a su estado original al finalizar el contrato o resolver el contrato de alquiler.
• No contratar un seguro de hogar: Muchos inquilinos y propietarios creen que con el seguro del otro es suficiente. Lo ideal es que el casero tenga un seguro de continente y responsabilidad civil, y el inquilino un seguro de contenido y responsabilidad civil familiar para cubrir posibles daños propios o a terceros (como inundar al vecino de abajo por dejarse un grifo abierto).
• Aceptar cláusulas nulas en el contrato: Algunos contratos de alquiler incluyen cláusulas que obligan al inquilino a pagar todas las reparaciones de la vivienda, sin importar su naturaleza o importe. Según el artículo 6 de la LAU, las cláusulas que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas de la ley son nulas de pleno derecho.

Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Quién paga la pintura de la vivienda al finalizar el contrato?

Depende del estado de las paredes. Si las paredes presentan el desgaste normal del paso del tiempo (marcas leves de muebles o cuadros), el propietario no puede exigir al inquilino que pinte la vivienda ni retener la fianza por ello. Sin embargo, si el inquilino pintó las paredes de colores estridentes sin autorización o causó daños graves (manchas de humedad por negligencia, grafitis, etc.), deberá asumir el coste de devolver las paredes a su estado original.

¿Qué pasa si la reparación dura muchos días? ¿Tengo derecho a una rebaja del alquiler?

Sí, la ley lo prevé. Según el artículo 21.2 de la LAU, si la reparación de conservación no puede diferirse hasta la conclusión del arriendo y dura más de 20 días, el inquilino tiene derecho a que se disminuya la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado durante las obras.

Si se rompe el aire acondicionado, ¿quién lo arregla?

Si el aire acondicionado ya estaba instalado en la vivienda cuando se firmó el contrato de alquiler y formaba parte del equipamiento arrendado, el propietario tiene la obligación de repararlo o sustituirlo si se estropea por antigüedad o fin de su vida útil, ya que forma parte de las condiciones de habitabilidad acordadas. Si se rompe por un mal uso del inquilino (por ejemplo, no limpiar nunca los filtros), el coste será del inquilino.

¿Quién debe pagar la tasa de basuras y la comunidad?

La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda y la LAU permiten que las partes pacten que los gastos de comunidad y los tributos (como el IBI o la tasa de basuras) corran a cargo del inquilino. Para que esto sea legal, debe constar expresamente por escrito en el contrato de alquiler, indicando el importe anual aproximado de dichos gastos a la fecha del contrato. Si no se pacta nada en el contrato, estos gastos corresponden por defecto al propietario.

En resumen

• El casero paga las reparaciones estructurales, de instalaciones básicas (agua, luz, gas) y electrodomésticos principales estropeados por el paso del tiempo, necesarias para garantizar la habitabilidad.
• El inquilino paga las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste ordinario por el uso diario de la vivienda (bombillas, filtros, reparaciones de bajo coste) y cualquier daño causado por negligencia o mal uso.
• La comunicación por escrito es fundamental desde el primer momento en que se detecta el desperfecto para evitar la pérdida de derechos.
• Nunca dejes de pagar la renta como protesta por una avería no resuelta; la vía legal correcta es la reclamación judicial o el arbitraje, manteniendo siempre el pago de los alquileres al día.
• Las cláusulas del contrato que obliguen al inquilino a asumir reparaciones estructurales o de habitabilidad son nulas ante la ley.

Información jurídica de carácter general, no es asesoramiento jurídico personalizado. Para tu caso concreto, plantea tu consulta gratis en AbogadoAI — respuestas basadas en la legislación española (BOE), en tu idioma.